3 Bài học từ Trung Quốc – thị trường BĐS “nóng” nhất hành tinh
Bất động sản mang một ý nghĩa sâu sắc trong xã hội Trung Quốc. Đối với những người trẻ, việc sở hữu một ngôi nhà được coi là điều bắt buộc trước khi lập gia đình. Thay vì đầu tư vào cổ phiếu và trái phiếu, các hộ gia đình Trung Quốc phân bổ phần lớn tiền tiết kiệm vào bất động sản, với tỷ lệ cao hơn gấp đôi so với người Mỹ, chiếm khoảng 30% GDP. Sau cuộc khủng hoảng khiến hàng loạt tập đoàn lớn tại Trung Quốc vỡ nợ, đồng thời là đại dịch Covid 19 , việc áp lệnh dãn cách giống như giáng một đòn mạnh mẽ vào lĩnh vực “xương sống” của quốc gia đông dân nhất hành tinh, khiến tốc độ tăng trưởng kinh tế của nước này chậm lại.
- Bài học về “siết” tín dụng vay: thời điểm nào là phù hợp?
Rút ra bài học từ nguyên nhân dẫn đến bước thụt lùi của thị trường bất động sản Trung Quốc, là do chính phủ nước này ban hành chính sách “siết” tín dụng bất động sản với 3 “lằn ranh đỏ” khiến hầu hết doanh nghiệp bất động sản không thể vay vốn ngân hàng.
Quốc gia bắt đầu thiếu hụt nguồn cung, chủ đầu tư không có tiền chi trả cho nhà thầu thi công khiến các dự án bất động sản đang triển khai bị đình trệ. Đến hơn 1.200 dự án vẫn còn “đắp chiếu” chờ thanh khoản và gần 16 triệu người chưa có nhà để về.
Trong 2 tháng 4, 5/2022, doanh số bán nhà tại đây giảm đến 49% so với cùng kỳ năm ngoái. Đầu tư bất động sản giảm 2,7%, đầu tư hạ tầng giảm 6,5%, thất nghiệp tăng rất cao lên đến 6,7%. Đặc biệt, tỷ lệ thất nghiệp độ tuổi 16-24 lên đến 18,2%…
Chính phủ Trung Quốc buộc phải thay đổi chính sách, khuyến khích một số địa phương có thể mở cửa trở lại cho tín dụng bất động sản tùy từng dự án. Cho đến nay, những nỗ lực của Trung Quốc nhằm hồi sinh thị trường nhà ở với lãi suất thế chấp thấp hơn, tín dụng dễ dàng hơn, trợ cấp và các quy định nới lỏng đã không có kết quả. Lần đầu tiên kể từ năm 2016, giá nhà mới đã giảm hơn một nửa ở 70 thành phố lớn nhất của Trung Quốc, và doanh số bán nhà giảm gần 60%. Trường hợp này đã xảy ra với những người mua nhà tiềm năng, các ưu đãi trên không đủ để bù đắp những rủi ro mà họ có thể đối mặt khi thị trường đi xuống.
Việt Nam nên lựa chọn chính sách tín dụng linh hoạt từng thời điểm, từng thị trường và tùy phân khúc cho phù hợp thực tế. Ngoài ra, chính sách quy hoạch dự án phải minh bạch, cơ cấu sản phẩm, chất lượng đảm bảo để đáp ứng nhu cầu đa số người dân, tránh bỏ hoang, gây lãng phí…Theo đại diện ngân hàng tại Việt Nam, cơ quan quản lý Nhà nước có vai trò điều tiết nhưng các chính sách đưa ra phải dựa trên sự vận động của thị trường. Nếu áp dụng cứng nhắc mệnh lệnh hành chính sẽ là động thái “phi thị trường”, có thể ảnh hưởng tới toàn bộ nền kinh tế mà bài học từ Trung Quốc vẫn còn nguyên tính thời sự.
- Bài học : lựa chọn đầu tư có tính thanh khoản tốt, đầu tư mang tính trung và dài hạn
Kể từ ngày 12/7, người mua tại 22 thành phố của Trung Quốc đã đe dọa ngừng thanh toán thế chấp do chậm xây dựng, ảnh hưởng đến 35 dự án. Hiện tại, con số đó đã tăng lên hơn 80 thành phố, ảnh hưởng đến hơn 200 dự án, dữ liệu Viện Nghiên cứu và Phát triển E-house TQ.
Giọt nước tràn ly là cơ quan quản lý chứng khoán của Trung Quốc đã phải yêu cầu các ngân hàng tiết lộ mức độ rủi ro thế chấp của họ trong một nỗ lực nhằm nâng cao niềm tin của người tiêu dùng, theo Financial Times. Theo thống kê 16 ngân hàng, họ nắm giữ 414 triệu USD nợ quá hạn cho những căn nhà chưa hoàn thành. Tuy nhiên, không phải tất cả các ngân hàng đều tiết lộ số nợ.
Tại Việt Nam, “Bẫy lãi suất” cũng rất thịnh hành. COVID-19 khiến dòng tiền DN cạn kiệt, khi đó vấn đề nằm ở nơi phát hành trái phiếu DN lãi suất cao. Câu chuyện của Tập đoàn Evergrande như một lời cảnh báo đối với thị trường BĐS để tránh việc hình thành những “ Evergrande” phiên bản Việt Nam.
Việc phải cân bằng giữa các dòng tiền gồm dòng tiền tài chính, dòng tiền kinh doanh, dòng tiền đầu tư….Thay vì đầu cơ trái phiếu như “một ván bài may rủi”, nhà đầu tư nên tập trung vào các dự án tái cơ cấu sinh dòng tiền , phát triển đa dạng các loại hàng hóa BĐS, khắc phục lệch pha cung – cầu sản phẩm. Hiện nay Nhà nước Việt Nam đang chủ động điều tiết cung hàng hóa BĐS thông qua quy hoạch phát triển, quy hoạch xây dựng đô thị, đặc biệt là nguồn cung đất đai cho thị trường BĐS sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và tăng cường các dự án nhà ở mức trung bình, thấp, giảm tỷ trọng dự án cao cấp để tăng tính thanh khoản cho thị trường.
Giá Bất động sản Việt nam dự báo tới 2028- 2030 mới là mốc quan trọng để đạt đỉnh và đó là lúc xem xét về bong bóng. Bối cảnh BĐS hiện đại tăng giá phần lớn vì cung tiền mở rộng. Cung tiền này có thể đến từ FDI, từ nguồn vốn đầu tư nước ngoài ODA đến việc sản xuất kinh doanh làm ra được thặng dư, và nó còn đến từ việc tín dụng được nới lỏng. Nhà nước không muốn giá tăng quá nhanh để tránh tình trạng ôm giữ đất đầu cơ, nhưng từ trung hạn đến dài hạn thì điều tiết để BĐS phát triển là một trong mục tiêu mà chính phủ luôn hướng tới.
- Bài học người mua bất động sản: “Khủng hoảng niềm tin” , cái gì nắm chắc thì hẵng đầu tư
Lee, 38 tuổi, quản trị viên cho một công ty bất động sản, đã mua một căn hộ vào năm 2019 tại khu phức hợp “Moon on the Sea” của Vanke, một trong những công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc. Được biết rằng khu phức hợp hoàn thiện sẽ bao gồm một trung tâm mua sắm và một trường học quốc tế. Nhưng hơn một năm sau khi cô chuyển đến, trường học và TTTM vẫn trống rỗng. Vanke không trả tiền thuê đất vì tranh chấp tài chính, sau khi vụ việc được đưa ra tòa, Vanke cuối cùng đã trả tiền, nhưng hiện tại vẫn không có kế hoạch cho việc xây dựng trường học quốc tế như kế hoạch họ quảng bá.
Ví dụ trên minh hoạ cho trường hợp “khủng hoảng niềm tin” cũng xảy ra tương tự tại Việt Nam. Sau khi vừa có tin NHNN siết tín dụng vay, thị trường BĐS Việt Nam được phen “sôi động” khi các lô nền, căn hộ, thửa đất đồng loạt tăng giá. Nhưng thực tế chỉ đúng một phần, BĐS tăng mạnh những nơi còn tiềm năng, còn những nơi “sốt ảo” đã hết động lực. Có nghĩa là, những nơi đã lên quy hoạch đô thị, hạ tầng, hoặc đã có quy hoạch chi tiết 1/500, có sổ hồng sổ đỏ…mới có khả năng tạo ra lợi nhuận.
Cuối năm, sức mua các sản phẩm nhà ở khó đạt được sự mạnh mẽ như lời đồn thổi. Thu nhập TB của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người mua nhà có nhu cầu thực gặp khó khăn trong chi trả nếu sở hữu nguồn tài chính hạn hẹp. Mặt khác, sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn. Chính sách hỗ trợ cho vay từ cấp chính quyền đang bị kiểm soát chặt chẽ, không chỉ đối với các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản mà những khoản vay kinh doanh khác cũng đang chịu ảnh hưởng tương tự.
Người mua nên tìm các bất động sản là căn hộ đã bàn giao, có sổ đỏ. Phân khúc này vẫn giao dịch và có tính thanh khoản tốt hơn các căn hộ sơ cấp. Bên cạnh đó, những sản phẩm nhà phố gần trung tâm ở những thành phố lớn cũng được dự báo rất hấp dẫn. Nhà đầu tư cá nhân nên tránh sử dụng đòn bảy tài chính để đầu tư cho những dự án “sốt” ảo, sốt nóng theo tin đồn, hoặc các thông tin chưa được kiểm chứng. Hãy tìm hiểu kỹ về chính sách ưu đãi cho vay của các ngân hàng, do tỷ suất cho vay đầu tư bất động sản là khá cao. Tuyệt đối không vay tín dụng đen, không vay lãi suất cao để đầu tư. Cần tìm hiểu kỹ lưỡng về các dự án phân lô đất nền, chủ đầu tư, giấy tờ pháp lý…
